経済 > 不動産市場の変化、開発から賃貸重視へ
不動産市場の変化、開発から賃貸重視へ。
タグ：不動産市場 賃貸・販売同時実施 財産権共有
北京市住房・城郷建設委員会は7月11日、「北京住房・城郷建設発展白書」（2017）を発表した。白書は「北京市の不動産市場発展の実情を立脚点とし、金融・土地・財政・税務・投資・立法などの手段を研究・総合活用し、不動産市場の持続可能で健全な発展を促進する長期的なメカニズムの構築を急ぐ」とした。
昨年から現在まで、北京は「賃貸・販売同時実施」「財産権共有」などの新制度を打ち出している。「保障性住宅（福利政策住宅）の建設と購入・賃貸を同時実施する不動産供給システムの建設の支持」が、今年下半期の金融システムの重点的な取組内容になる。
全国的に見ると、北京の政策は往々にしてバロメータの意味を持つ。北京の政策をモデルとし、現在の不動産市場の新制度を解読することができる。
北京の20以上の土地、開発業者自らが所有権を持つ必要あり
「賃貸・販売同時実施」がトレンドに
激しい競争をへて、金科地産集団は8月1日、19億9000万元で北京市平谷区夏各荘の2カ所の土地を取得した。この土地の2割以上は開発業者自らが所有権を持つ必要のある土地だ。
注意すべきは、この2カ所の土地は北京市で唯一の、開発業者自らが所有権を持つ必要のある土地でないことだ。一部の統計データによると、北京地区には開発業者自らが所有権のすべて、もしくは一部を持つ必要のある20カ所以上の土地があり、うち4カ所が所有権のすべて、4カ所が50％以上を持たなければならない。その他の土地の割合は2割前後。
1.万科の考え
北京市が昨年末にこの「賃貸・販売同時実施」モデルを試行した当時、この割合が100％に達する土地が万科集団、北京住総集団、中鉄建設集団などの企業に取得された。これらの企業は「専門的な家主」に昇格した。
開発業者自らが所有権を持つ必要のある土地は迅速に資金コストを取り戻せず、現時点では収益面で理想的な解決策はないとされている。資金繰りが苦しい企業は参与できないことになる。
しかし万科集団の郁亮総裁は、期限70年の所有権付きの土地を取得したのは、未来のトレンドは「賃貸・販売同時実施」という業界の判断に基づくものと述べた。「都市部の若者は住宅購入が困難で、賃貸だけで投資には用いないという位置づけが、この不足を補うことになる。70年の所有権は賃貸物件として利用できる。当社は開発するのではなく経営するという方針に調整した。若者への住宅賃貸問題に尽力できれば、市場から裏切られることはないだろう」
2.全国の見本に
「賃貸・販売同時実施」は近年、注目ワードになっている。国務院弁公庁は昨年6月、「住宅賃貸市場の育成・発展加速に関する若干の意見」を正式に発表した。これは住宅賃貸市場の発展を規範的にし、中国の住宅市場の販売中心から賃貸・販売同時実施への転換を促すことを目的とした。北京のほか、上海、南京、杭州、仏山など各地でも、開発業者がすべての所有権を持つ土地を賃貸に用いる現象が見られる。「賃貸・販売同時実施」は今後も、各地の不動産新制度の文書に盛り込まれることになる。
注意すべきは、所有権100％・期限70年とは異なり、所有権約20％・期限約20年という土地も販売され、ハードルが下がっていることだ。業界関係者は、この割合と期限は土地によって異なると述べた。
「中国網日本語版（チャイナネット）」2017年8月7日
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