中日対訳証券ニュース 2015年1月9日
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楼市短期回暖不改调整趋势
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房地产业的乐观情绪正在滋长。2014年年末以来，无论是房屋市场还是土地市场，都出现明显的回暖势头。同时，地产股多日上扬，上市房企的估值不断修复。但值得注意的是，这种回暖不仅带有区域特征，而且更多是由政策驱动所致，其势头能否延续尚存疑问。拨开回暖的迷雾不难发现，在供需关系发生逆转、政策趋于平稳的大背景下，未来楼市调整趋势不变。
中原地产研究中心统计数据显示，2014年12月，全国54个主要城市的住宅签约达31.8万套，创造去年单月最高纪录。北京市土地整理储备中心数据显示，2015年1月5日和7日两个交易日，北京共成交5宗土地，土地出让金达到179.3亿元。其中，7日成交的丰台白盆窑村地块，以86.25亿的价格刷新北京的总价“地王”纪录。
市场向好的势头可见一斑，但数据背后却隐藏着另一重真相。
一方面，区域分化。住宅和土地市场的回暖，主要体现在一线城市，而非普遍现象。中原地产数据显示，上月4个一线城市住宅成交套数的环比涨幅达38%，二三线城市涨幅偏小，四线城市甚至出现环比下跌。土地市场的热度同样主要体现在北京，很多中小城市甚至出现土地出让收入下滑的现象。房地产市场的区域分化愈加显著。
另一方面，政策驱动。去年9月30日，三部委出台房贷新政；11月下旬，央行宣布降息。在这两个时间节点之后，房地产市场的升温最为明显。不难看出，上述两项重磅政策是促成本轮市场回暖的主要因素。相比之下，市场自发回暖的因素并不充分。
这两个特征决定了，市场回暖的真相仅存在于一线城市和个别热点城市，且随着政策效力的递减及节假日的到来，这种回暖势头有可能被打断，甚至终止。来自统计局的数据显示，2014年前11月，全国商品房销售面积101717万平方米，商品房销售额64481亿元。历史对比来看，这一成绩仅次于2013年同期。也就是说，在2014年房地产成交量仍处于历史高位的情况下，今年市场要想继续升温并非易事。
当然，从短期来看，降息通道的开启以及限购层面存在的松绑空间，可能继续对市场带来刺激，并延续其回暖势头。但多项因素决定中远期楼市走势并不乐观。
其一，供应过剩。过去多年来，房地产投资、拿地、新开工等指标不断保持高增速，大大增加了房地产市场的供应。如今，不少二三线城市出现的“空城”表明，很多城市的供应已超出“消化”能力，这甚至可能引发偿债危机。无论官方还是民间的口径，均已对“供应过剩”达成共识。统计局数据显示，2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。
其二，需求不足。从长远看，城镇化进程是消化楼市库存的重要动力。然而，完成健康的城镇化进程，不仅需要土地、户籍等改革的配套，还需要确立产业支撑。从消化楼市库存的角度而言，这个过程相对较长，其作用也较为有限。与此同时，随着人口红利的逐渐消失，新增购房需求并不充足。
其三，政策稳定。随着供需关系的逆转，房地产调控政策正在趋于稳定。维护市场健康稳定发展、防止暴涨暴跌成为调控的重要目标和取向。在这种情况下，强力托市措施或打压手段都不会出现，取而代之的是长效机制。受此影响，基于供需关系本身的自发调整，将可能成为未来的市场主流，“政策市”的意味逐步淡化。
不难看出，房地产业已告别爆发式增长阶段，低速增长、稳定运行将成为未来市场的主要特征。这决定未来很长一段时间内，房地产市场将难以出现牛市。如今的市场回暖，恐怕仅仅是调整期的一个插曲。
【中証視点】短期的に回復も、中国不動産市場の調整基調は変わらず
中国の不動産業界に楽観ムードが広がりつつある。２０１４年年末以来、住宅市場と土地市場に強い回復の勢いが見られる。同時に上場不動産会社の株価が続騰しており、不動産株のバリュエーション修復の流れが続いている。しかし注意すべきことは、この回復には地域的な特徴があり、また政策の後押しという要因が大きく働いていることで、この勢いが続くかについては疑問が残されている。回復という「霧」を払うと、需給関係の逆転や政策の安定化を背景に、不動産市場の調整基調に変わりがないということが分かる。９日付中国証券報が伝えた。
中原地産研究センターの統計データによると、２０１４年１２月の全国主要５４都市の住宅契約数は３１万８０００件に達し、同年の単月最多となった。北京市土地整理儲備センターのデータによると、２０１５年１月５日と７日の２営業日で、北京市で５件の土地売買契約が成立し、土地使用権譲渡料が１７９億３０００万元に達した。そのうち７日に成約した豊台区白盆窯村の土地は、８６億２５００万元の値で北京の土地価格の記録を更新した。
ここからは市場の好転の勢いが伺えるが、データの裏側には重要な真相が隠されている。
まずは、地域の二極化だ。住宅・土地市場の回復は主に一線都市に見られるが、普遍的な現象ではない。中原地産のデータによると、２０１４年１２月の４つの一線都市の住宅成約件数は前月比で３８％増となったが、二・三線都市は伸び率が低下し、４線都市は前月比でマイナスとなった。土地市場の活気も主に北京に集中しており、多くの中小都市では土地使用権譲渡料の収入が減少する現象さえ見られる。不動産市場の地域の二極化が際立っている。
もう一つには、政策の働きかけがある。政府関連部門は２０１４年９月３０日、不動産融資の新制度を発表した。中央銀行は同年１１月下旬に金利引き下げを発表した。この２つの時期の後に、不動産市場の回復傾向が最も顕著だった。この２つの力強い政策が、今回の市場回復を促した主因であることが分かる。これと比べ、市場の自発的な回復の要素は十分でない。
この２つの特徴により、市場回復の真相が一線都市や個別の人気都市のみに存在していることが分かる。また政策の効果が薄れると同時に長期連休を迎えることで、この回復の勢いは打ち切られ、終了する可能性さえある。国家統計局のデータによると、２０１４年１―１１月の全国分譲住宅販売面積は１０億１７１７万平方メートル、分譲住宅販売額は６兆４４８１億元となった。過去のデータと比べると、これは２０１３年同期に次ぐ高い数値となっている。つまり２０１４年の不動産の成約件数は歴史的に見て高い数値を記録しており、今年の回復維持が困難であることになる。
当然ながら、金利引き下げや住宅購入規制の緩和は、短期的に市場に刺激をもたらし続け、その回復の勢いを長引かせる可能性がある。しかし住宅市場の中長期の情勢を楽観視できない、いくつかの要因がある。
まずは、供給過剰だ。長年に渡り、不動産投資、土地取得、新規着工などの指標が高い伸び率を維持し、不動産市場供給の大幅増をもたらした。現在多くの二・三線都市で「ゴーストタウン」が出現していることは、多くの都市の供給がすでに「消化」能力を上回っていることを意味する。これは債務返済の危機を引き起こす可能性もある。公式・民間データはいずれも、「供給過剰」で一致している。国家統計局のデータによると、２０１２年４月より、全国の分譲住宅の在庫数が２９カ月連続で増加している。最少だった頃と比べ、近年の全国分譲住宅在庫数はほぼ倍増している。
次に、需要不足だ。長期的に見ると、都市化の進展は住宅市場の在庫を消化する重要な原動力だ。しかし健全な都市化を終えるためには、土地や戸籍などの改革の他に、産業の支柱を確立する必要がある。住宅市場の在庫消化の角度から見ると、この過程は緩慢になり、効果も限定的だ。人口のボーナスが失われるに伴い、住宅の新規購入の需要が不足する。
それから、安定的な政策だ。需給関係の逆転に伴い、不動産市場規制政策も安定化に向かいつつある。市場の健全で安定的な発展を維持し、高騰・暴落を防止することが、調整の重要な目標と方針になっている。この状況下、力強く市場を支える措置、もしくは勢いを削ぐ措置が講じられることはなく、代わりに長期的に効果を発揮するメカニズムが形成される。この影響を受け、需給関係そのものによる自発的な調整が未来の市場の主流になり、不動産市場における政策の効果が弱まる可能性がある。
したがって、不動産業界が爆発的な成長の段階を終え、低速成長が未来の中国不動産市場の主な特徴になることが分かる。今後一定期間内に、中国不動産市場は再び過去のような急成長期を迎える可能性は低い。こういう意味で今回の市場の回復は、調整期の間奏曲にすぎないかもしれない。
「中国証券報」より2015年1月9日
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